上市房企负债超万亿 部分降房价回笼资金

　　《中国经济周刊》记者 孙维晨|北京报道

　　11月1日，最早肇始于网络公共平台上的谣言让整个地产界为之一颤。

　　有谣传称，最近绿城地产已经申请破产。威力之大，令绿城中国董事长宋卫平即夜撰文千字加以澄清。

　　其实从今年夏末开始，类似传言便风声不断。9月有媒体报道称“海航出价30亿求购绿城”。随后的9月下旬，又有媒体报道称“银监会要求信托公司调查与绿城有关信托”。数天之后，又有人称“绿城或从港股退市”。

　　一月未尽谣言四起。虽然绿城实际上并未出现破产的明显迹象，但市场却因此加重了对上市房地产企业负债率的担忧。

　　《中国经济周刊》根据证监会分类下房地产开发企业资产负债率统计显示，在130余家样本中有52家上市公司的资产负债率超过70%。

　　据公开数据统计，截至2011年上半年末，上市房地产企业的平均资产负债率已达到71.28%。其中上市房企总负债为1.24万亿元，总资产为1.73万亿元，总负债较去年年底增加1514亿元，资产负债率已达近十年的数值高峰。

　　根据A股上市房地产企业三季报显示，在资产负债率由高到低排名前20位的企业中(见表格)，第一名为目前依旧处于停牌状态的ST兴业(9.33,0.00,0.00%)(600603.SH)，其资产负债率达968.7%；第二名ST园城(600766.SH)资产负债率亦超过100%，达到109.95%。从数据上看，这两家企业已经资不抵债。

　　以土地扩张见长的龙头企业也位列榜中。其中，保利地产(9.78,-0.27,-2.69%)(微博)(600048.SH)以80.74%的高负债率列居第16位，万科A(7.54,-0.14,-1.82%)(000002.SZ)也以资产负债率78.97%的水平排名第20位。

　　未列入上述统计中的内地在港上市企业，新城市(0456.HK)资产负债率达到4035.68%。

　　总所周知，资产负债率是衡量企业健康与否的重要财务指标。过高的资产负债率将意味着该企业债务负担严重，财务压力大，财务风险大。

　　一位不愿署名的证券研究员对《中国经济周刊》记者置评称：“资产负债率不断提高，说明房地产上市企业的处境不断恶化，越来越不安全。有一些企业即便是剔除预收账款后，净资产负债率依旧很高。”他认为，一些上市房企的净利润出现大幅降低则主要是受到房地产限购政策以及银行拒绝授信贷款而无法扩大生产等因素影响。“上市房企或许还将长时间处于类似环境下。因为短期之内国家政策不会出现变化。”

　　这位研究员预计，房地产企业在今年年底公布的2011年报财务数据或许将持续低迷。“从今年上半年开始，市场对上市房企的财务指标一直担忧不断。”

　　根据《中国经济周刊》统计，一些高负债率的企业正在试图通过降价来加速现金回笼。上述备受谣言困扰的绿城地产的资产负债率为87.71%，而最近其在上海的某项目推出了贷款九八折的优惠，以加速销售。

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　　业内人士称商品住宅价格明年不会反弹

　　近期，受楼市限购、限贷等一系列调控政策影响，全国商品住宅市场低迷，降价潮蔓延各地。对房价的未来趋势，众多业内人士持下行预期，并呼吁调控决不能松劲。

　　龙头开发商纷纷降价

　　两年多来，中国持续进行房地产调控，并出台了一系列重大措施，特别是保障性安居工程的房屋建设，对缓解房价的压力，起到了巨大作用。虽然目前房价总的形势还处于僵持阶段，但是也开始出现了松动。

　　继传统“金九银十”后，进入11月，越来越多的房企开始作出价格调整，其中不乏大型房企。楼市的惨淡现状让大小开发商都倍感压力，小开发商降价，大开发商也不甘落后，龙头开发商集体拉开房价下跌序幕，有的在售楼盘降幅达到20%。

　　二手房方面，由于成交量屡创新低，一些城市的房产中介也出现了关店潮。“链家地产”日前发布研究统计称，今年以来北京二手房中介共关闭门店约1000家左右，为3年来最多，其中10月关闭门店177家，已连续多月单月关闭中介门店超过100家，其中约73%为中小经纪机构。一中介公司负责人表示，二手房成交量创新低是主因，在市场低迷的情况下，企业关店是为了生存。

　　知名财经评论员余丰慧对本报记者说，随着房地产调控政策的深入贯彻落实，调控成果初步显露：房价疯涨势头得到遏制，涨幅明显回落；房地产市场交易量大幅下滑；土地成交量下降并且价格走低、卖地收入减少。特别值得欣慰的是，房价下降的市场预期已经形成，百姓对调控取得最终成效的信心大大增强。

　　三因素支撑房价下行判断

　　对于未来房地产市场的形势，一些业内人士认为，房价拐点已经初现，向下的趋势明显，明年也不会反弹。

　　中国社科院经济学博士马光远对本报记者说，当下并不好判断房价未来会怎么走，但是到明年上半年可以有很清晰的预测，就是向下的趋势，而且趋势会非常明显。只要坚持限购政策，房价就会显现原形。

　　马光远具体分析说，现在整体的价格趋势已经非常明显，经过一系列的调控，无论是70个大中城市，还是重点城市，房价基本已停涨，包括万科这样的龙头开发商已出现了实质性的降价行动，这说明，包括限购等在内的一系列调控措施起到了作用，有效地遏制了投资投机。

　　马光远说，未来，有三个方面的因素可以支撑房价的下行判断：一、坚定的调控政策使得整个房地产供需局面出现了改变，限购使大量不正常的投资投机需求被遏制，正常的居住需求则得到了支持，这使得需求正在回归到正常层面，供需紧张得到缓解；二、目前的货币政策不会改变，虽有微调的可能性，但调出来的钱不会流向房地产，货币政策对房地产的高压态势非常明显，这使得开发商的资金链非常紧张，不降价卖房就可能会破产，没有了资金“弹药”，就只有降价回笼资金，这是转折性的力量对比；三、无论是炒房者，还是开发商，还是普通民众，对整个房地产行业的预期正在回归理性。

　　调控不能轻言收兵

　　业内人士纷纷呼吁，房地产调控已经进入关键时期，绝不可有丝毫动摇，更不可轻言收兵。

　　“没有任何一个产业有这么坚强，越调控越厉害，每年都在吃药，越调价越高，越调越成问题。”马光远认为，房地产调控就放过一次，随后引发房价一发不可收拾。房价之所以反复暴涨，就是因为过去的调控政策没有坚持到底，令市场预期缺乏信心，这也是调控了这么久房价才开始下降的原因之一，政策为什么坚持不住，就是因为利益链非常复杂，对抗力量非常强大。

　　“楼市调控正在进入深度博弈期，调控政策的不确定性有所增加，在此情况下尤需坚持下去。”余丰慧说，从宏观经济面来说，保增长、稳增长呼声此起彼伏，而房地产作为拉动经济增长的传统动力，使得调控政策饱受争议和面临空前压力。此外，房地产调控使得地方政府三减少：GDP减少、土地财政收入减少、房地产税收减少。来自地方政府、开发商以及前期投资投机者等方方面面希望放松调控的压力巨大。

　　马光远说，房价会怎么走，取决于调控的松紧。目前来看，还没有想出放松的理由，除非出现替代限购的政策，限购才可以放松，而限购一旦放松，未来房价如何走，就必须要看制度建设。（人民日报海外版）