楼市降价潮蔓延至二手房 11月或迎拐点

　　□记者 王涛

　　从一线城市到二三线城市，从新建商品房到二手住宅，一波楼市降价潮正逐渐形成并呈蔓延之势。与此同时，部分热点城市可售住宅存量持续攀高，统计数据显示，北京、山西等地存量房已创历史新高。　　业内人士认为，多地高企的库存将进一步助推降价的蔓延，年底前楼市会逐渐走出僵局，更多二三线城市、更多项目将加入降价行列，房价拐点很可能在11月来临。

　　降价逐步蔓延至二手房市场

　　在连续几个月的小范围试探性降价之后，上海、北京、深圳等城市近日均出现了多个项目大幅降价促销，其中不乏龙湖、中海、绿地、恒大、富力等大型房企。12月底再次入市的北京某项目拟售均价每平方米比去年低了近1万元，降价幅度达到40%。

　　北京等一线城市的大幅降价促销行为已影响到二三线城市的房地产市场，部分城市观望氛围浓厚，新房降价幅度开始加大。据上周(10月31日-11月6日，下同)中原地产对各地的调研结果，在武汉、福州、厦门、长沙、宁波等城市，消费者再次逐步陷入观望，楼市成交出现萎缩，楼盘出现小幅打折促销。在杭州、泉州、温州等城市，降价促销楼盘日益增多，降价幅度增大。如杭州的金沙湖和滨江板块均有楼盘降价，降价幅度为2至3成。

　　世联地产首席分析师王海斌接受《经济参考报》采访时表示，调控的时间长度决定了调控的深度，此轮调控相比2008年持续时间要长，而且从紧的基调没有变，因此，接下来可能会有更多的二三线城市、更多的项目加入降价行列。

　　受到新房市场降价促销影响，各地二手房市场价格也出现明显松动。据中原地产统计数据显示，深圳、上海和北京的二手住宅价格指数下跌幅度继续扩大。近期不仅降低报价的房源比重不断升高，平均降价幅度也有增大之势。其中，北京、广州、上海、深圳、天津等重点城市的报价指数均呈现下跌趋势，二手房价格进一步松动。

　　另据中国指数研究院发布的统计数据，刚刚过去的10月份，十大城市二手房价格指数平均环比继续下跌，且10个城市全部下跌，跌幅比9月有所扩大。环比来看，十大城市二手房挂牌均价平均降幅为0.95%，较9月扩大0.26个百分点。

　　美联物业全国研究中心高级主任徐枫告诉《经济参考报》记者，从去年调控到现在已经有一年多的时间，楼市的冷清会在很大程度上给二手房业主带来压力，“整个市场的舆论导向都是价格下调的话会对他们有很明显的影响。”在她看来，这种价格下调的局面还会持续，但由于“买涨不买跌”的心理以及降价幅度尚未达到购房者的预期等因素，使得相当一部分有效需求并未得到释放，因此，短期内后续成交仍不太可能出现大幅回升。

　　多城市库存量持续攀高

　　在降价促销增多的背后，是楼市成交的持续乏力。中国指数研究院公布的新一周交易数据显示，11月首周多数城市成交同比较去年同期仍然下跌，监测的35城市中，28城市楼市成交量同比下降，6城市成交量降幅在50%以上，其中长沙同比降幅最大，达到71.96%。

　　京沪穗深四大一线城市表现疲软，一手住宅成交量全线下跌。美联物业最新统计数据显示，一线城市成交跌幅约1-3成，其中上海环比跌幅居首，达33.3%。广州、深圳一手住宅成交分别为864套和515套，跌幅分别为29.4%和14.7%。

　　在北京，新建商品住宅市场成交量依然保持在较低水平，尤其是新入市项目成交效率颇低，链家地产市场研究部统计显示，11月入市项目尚未显示签约，加上8月份以来入市的其他项目，截至上周末零成交的数量达到26个，占比达到1/3。

　　链家地产首席分析师张月认为，11月首周入市项目情况反映出市场转入传统淡季之后的特点，推盘节奏放缓，基本不会出现集中推盘的现象，由此可以推断11月全月的入市项目数量应该在20个左右。11月供应和成交都会维持低位下降的态势，单月供销比例缩小。

　　伴随成交的萎靡，部分热点城市可售住宅存量居高不下，北京、青岛、宁波等地的可售住宅存量均超过10万套。中国指数研究院统计显示，截至上周，北京可售住宅已达11.92万套，逼近12万大关，可售面积达1513.28万平方米。链家地产研究部分析说，这一数字已创2009年5月底以来历史最高。青岛、宁波等热点城市的可售住宅存量也颇为可观，可售套数分别为10.24万套和12.12万套，可售面积分别达到了1069.79万平方米和869.43万平方米。

　　另据山西省统计局数据，受调控影响，山西省商品房销售全面下滑，存量房创历史新高，前三季度，商品房待售面积519.5万平方米，同比增长36.7%，增幅比上年同期加快37.5个百分点，其中商品住宅待售面积418.6万平方米，同比增长39.6%。

　　对于库存居高不下的原因，王海斌分析认为，目前相当一部分开发商还抱有一定的侥幸心理，观望情绪浓重。“我们要区分可售和愿售的概念，可售不代表愿意售。”徐枫说，可售量不代表真正能够进入市场的供应量，在无重大推动因素的情况下，相当一部分可售量短期内不会进入市场，一个重要原因是部分城市都在实行限价政策，这导致的一个短期效应是市场的整体供应量要低于应该达到的供应量，很多开发商会选择延迟推盘。

　　王海斌表示，根据以往的数据研究，一般来说库存达到最高值后的两到三个月，价格开始下降，甚至有的地方在一个月之内价格就出现回调。就目前来说，库存量达到较高水平，去化率又比较小，这意味着价格下降的压力很大。

　　房价拐点或在11月来临

　　随着楼市低迷的逐渐加深，市场各方的博弈正暗自激烈，空前胶着。最近一段时间，有关部门频频释放政策从紧信号，进一步强化了紧缩预期。

　　国务院总理温家宝上周末表示，中国的下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。他同时强调，对于房地产一系列的调控措施，决不能有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。

　　徐枫认为，此番表态表明中央政府对房地产调控的态度没有变，打消了一些开发商或地方政府放松调控的念头。

　　中国指数研究院认为，中央下调房价的决心是坚定的，房价不回归，政策不回归，房价不降，调控绝不松，预计近期房地产调控政策仍将维持从紧取向，房地产市场量价受影响的程度可能进一步扩大。

　　事实上稍早些时候，珠海出台“双限令”已向市场传递了短期调控风向难以转变的信号。多数业内人士认为，虽然“双限令”相对较为宽松，但再次给予了此前市场稍露端倪的乐观政策预期以沉重打击。

　　在信贷政策方面，大部分城市“限贷”政策被严格执行，已经成为市场低迷的最主要因素之一。据中原地产上周对杭州、温州、武汉、宁波、福州和长沙等二、三线城市的调研显示，长沙四大国有银行的首套利率提高了5%～10%；杭州大部分银行首套房贷上浮10%，部分银行甚至达15%～25%，放款排期已到明年。武汉的首套房利率普遍上浮20%。“不排除更多城市收紧信贷的可能，不过，这不算是新的政策，应是在已有的政策框架之下所做出的调整。”徐枫说。

　　在市场成交整体低迷、政策从紧基调不断强化的形势之下，购房者的价格预期也逐渐调整。央行此前发布的2011年第3季度调查显示，有75.6%的居民认为目前的房价“过高，难以接受”，比上季度提高了1.3个百分点，为2009年有调查以来的最高值。

　　业内预测，多方力量的胶着博弈将逐渐走出僵局。未来一段时间内，市场成交低迷状况难以有较大幅度改善，大范围价格下调迹象已越来越明显。

　　国家统计局上月发布的统计数据显示，全国70个大中城市新建商品住宅价格比8月份仅上涨了0.003%，接近停涨。北京、上海、深圳、广州等一线城市的房价环比再次全面持平停涨，连续第三个月处于环比停涨的状态。徐枫认为，房价上涨的趋势已经扭转，按照这样的走势，房价拐点很可能在11月来临。王海斌预测，年底前市场各方的观望情绪将逐渐消退，届时，打折促销项目会大幅增加，年底到明年一季度整体均价同比可能会有10%到20%的下调。