当"市场高地"成"调控重地" 长三角楼市"入轨"

　　记者叶锋、邓华宁、黄深钢

　　在持续的调控之下，作为中国房地产市场“风向标”区域的长三角楼市今年已率先转向：价格稳中有降，告别“狂飙突进”，回归理性。与此同时，保障房的建设和供应也按计划快速推进，“两条腿走路”的格局初显苗头。但另一方面，土地收入锐减、市场交易僵持等因素也将对长三角楼市乃至整个区域经济带来压力。长三角能否率先告别“房地产依赖症”，备受关注。

　　“市场轨”：从“楼市高地”到“调控重地”

　　长三角一度是中国楼市的高地：大型房企扎堆，炒房投资客云集，“地王”迭出，天价楼盘一个接着一个。

　　今年以来，长三角楼市成为调控的“重地”。记者采访了解到，苏浙沪均执行了严格的限购政策。其招也狠，其效也显。数据显示，今年１至１１月，杭州市新建商品房销售面积６２７．７５万平方米，同比下降２３．０％，降幅较１至１０月扩大２．２个百分点。其中住宅销售５１２．４６万平方米，下降２３．３％，降幅较１至１０月扩大１．９个百分点。

　　１２月２２日，位于杭州市九堡核心板块“德信·柏林印象”喊出“不计成本，直降５０００元每平米”的口号。去年１２月开盘以来，该楼盘价格一直在１９０００至２００００元／平方米徘徊，目前则降至“起价１３６５０元／平方米、均价１４８００元／平方米”。现场销售气氛火热，置业顾问只能简短地告诉记者：“大家排号很积极。”

　　在长三角投资客心目中堪称“标杆”的上海星河湾，日前也放下身段。近期，星河湾将上海的两个项目价格下调１５％至２０％，同时对老业主进行差价补偿。长三角豪宅项目首次推出大幅降价、差价补偿的行为，震动楼市。

　　量跌价稳、甚至量价齐跌——长三角各城市楼市近期几乎同一态势。上海房价已经连续三个月环比下降，南京则已连跌五月。近期市场的成交，主要靠降价楼盘在支撑。

　　“如果明年上半年融资和销售条件持续紧缩，上海房价有可能出现较大幅度回落。”上海市政府发展研究中心新近发布的一份报告如是认为。这样的预测，也适用于苏浙地区不少热点城市。

　　“保障轨”：从加快建设到有效供应

　　２８日，一把具有象征意义的钥匙，由上海地产集团负责人转交至宝山区负责人手中。“上海馨佳园”这一能容纳４．５万名居民入住的保障房工程基本收官。２００９年，上海保障性住房基地引入“大企业对口大基地”的开发模式，首批六大基地由五家国有房企分别担纲。上海地产集团承担“馨佳园”等两个项目。

　　这是上海乃至整个长三角保障房建设的一个缩影：通过近年来的加快建设，保障性住房已从纸上蓝图逐渐转化为现实“蛋糕”。

　　长三角土地资源紧张，房价相对较高，居民住房供求矛盾突出，保障房建设和供应的任务更为繁重。但另一方面，地方政府财力和房企实力相对较好，规划和管理水平相对较高，保障房建设不乏有利条件。

　　今年，中央下达给上海、江苏、浙江三省市各类保障房开工及筹措任务分别为２６．６万套、１８．５万套和４５万套。截至１１月底，三省市均顺利完成开工任务，并悉数实现超额。

　　值得一提的是，长三角省市建设保障房不是一拥而上，而是结合实际，大胆创新。比如，上海的保障房重在构建由廉租房、动迁安置房、公租房和经适房组成的“四位一体”的保障体系。上海市徐汇区房管局局长陈继刚谈出自己的理解：“这一体系充分兼顾了户籍人口和外来常住人口的住房困难，也注意建立保障房退出、流动过程中的衔接机制，更符合上海这样特大型城市住房保障的特点。”

　　在江苏，也涌现出南通农民工公寓、镇江环卫新村、苏州白领“优租房”、常州“一元公寓”等新模式，受益人群不断扩大。南京市吸引全国社保基金３０亿元投资、无锡首个住房公积金支持的保障房项目竣工、常州吸引上市公司建保障房等，社会化多融资格局逐步形成。

　　长三角能否成为“降低房地产依赖”的先行区？

　　持续的调控对长三角房地产市场“伤筋动骨”的影响在于：地方“土地财政”盘子规模明显缩减，房地产业在整体经济中的比重正在下降。

　　比如，今年前三季度，上海经济对房地产的依存度已降至８％以下，大大低于２００５年１５％的水平，且全年新开工住宅中多数是保障房。而今年杭州主城区（不包括余杭、萧山）的土地出让金为３１６．７０８１亿元，同比去年下降３６％，创下三年最低。同样的情况，在江苏不少城市、上海一些区县中也随处可见。

　　与此同时，长三角继续执行中央调控政策态度坚决。比如，上海日前明确，继续加大房地产市场调控力度，继续执行住房限购政策，进一步巩固调控成果，促进房地产市场健康发展。业内人士认为，长三角热点城市明年的继续限购已成定局。

　　“调控政策目前已产生积极效果，不能企业一‘叫疼’就停止。调控应维持相对稳定和连续，但同时要防范系统性风险，适时进行预调微调。”浙江大学房地产研究中心主任贾生华说，要让市场明白，即使是在长三角，也没有永远赚钱的房地产业。

　　多年来，房地产业在长三角承担着支柱产业的角色，其对长三角经济的持续领跑“功不可没”。如今，不受调控的楼市已成为历史。随着楼市从“狂飙突进”到“理性回归”，长三角的经济也必然伴生转型的阵痛。

　　人们注意到，上海、浙江和江苏各自确定的“十二五”经济增速目标分别为８％、８％和１０％。与以往相比均“逊色不少”。尤其是上海、浙江，堪称近几个五年规划以来少有的“低速”。从今年情况看，三省市的经济增长均符合预期。

　　上海市主要领导近日提出，要痛下决心，坚定不移地推动科学发展。上海已明确提出要降低“四个依赖”，包括降低对房地产的依赖。专家认为，长三角有条件、也必须成为率先告别“房地产依赖症”的区域。为此，应坚定不移加快产业结构调整，培育新的经济增长点，同时在财税、考核等制度方面率先改革创新。