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3·30新政当晚有业主一夜涨35万 新政最全解读

2015-03-31 19:30:00 来源:新浪房产 大字体 小字体 扫码带走
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  最新市场消息

  30日晚间央行会同银监会、住建部、财政部等多部委发文:二套房首付降至四成,个人出售房产营业税五改二等重磅救市政策。 

  政策发布当晚,据深圳新浪乐居编辑了解,深圳市景田片区中原地产的店铺今夜延迟闭店。据该店铺一中介介绍,从傍晚至今,有7、8批客户已签好合同,现仍在店铺门外交接相关事宜。同时,该中介表示有业主当晚返价20万,因总价约在二三百万左右,目前仍在说服中,预计有望成交。 

  政策发布后第一天,北京乐居记者走访中介门店后发现,二手房市场少数业主已经上调挂牌价,甚至有房主受新政影响一夜间涨价35万元。而且部分购房人知晓政策后,已经迅速出手,低价购房。“澜石小区有一套2居室出售,本来业主与客户已经谈好出售价格为745万,并且准备近日签合同,但业主在昨天看到政策后立马将价格涨到780万,而且一点议价空间都没有,但购房人不同意合同只能作废。”链家地产置业顾问表示。 

  而上海市一开发商在新政公布后两小时内即宣布提价15%。 

  另据广州新浪乐居编辑了解,合富置业黄石分行:分行昨晚加班加点签约,政策出台前一业主刚以82万签约,业主后悔卖便宜了,打电话过来问能否不卖或加价7~8万。业主反价现象也多了,反几万块很正常,白云尚城一业主昨天上午以实收价230万放盘,下午“五改二”政策一出来,由于省了十几万的营业税,马上反价至245万。裕丰地产:1.据了解,二手房连夜成交数量增多,约四五套,具体情况不方便透露,反价情况工作人员亦不透露。2.今早电话咨询人数增多,大多数关于二手房买卖(即放盘与收盘)上门咨询人数一般。 

  石家庄乐居独家获悉,目前石家庄地方税务局已接到通知,普通住房满两年即可免征销售营业税新政于3月31日起正式实施。据乐居采访得知,石市农业银行、河北银行、建设银行均未收到二套房首付最低降至四成的通知,目前二套房首付比例仍是六成。其中建设银行表示因目前处在月末,新政或在4月初执行。石家庄公积金管理中心表示“住房公积金贷款购买首套普通自住房最低首付20%”的新政暂未收到消息。 

  据四川新浪乐居经多方打探,成都市税务局已开始执行相关个人住房满2年免征营业税政策。成都市税务局相关工作人员确认,已经接收到个人住房满两年免征营业税相关下达的文件,今日已经开始执行,鉴于近日办理人员较多,不建议近期办理。 

  31日,新浪乐居致电了烟台地税局,工作人员表示,3月31日,烟台正式开始执行营业税新政。 

  一图看懂新政变化

  200万二房首付少交60万 

  如果按照目前一线城市首付7成的比例计算,那么首付款是140万元,需要向银行贷款60万元。这样60万元的贷款如果按照商业贷款进行计算,那么20年期、等额本息、最新的基准利率的贷款条件下,还款总额为1023370.54元,月供4264.04元。

  目前如果按照4成的比例进行计算,那么首付款是80万元,需要向银行贷款120万元。这样120万元贷款如果按照同样的贷款条件进行计算,那么还款总额为2046741.08元,月供8528.09元。

  200万元二手房营业税省11万 

  北京目前营业税税率为5.5%,假设一套二手房是在3年内交易,过户价格为200万,那么这套房子在现行财税政策下需要缴纳的营业税为11万元,但在新的财税政策实施后,这部分营业税将获得减免。 

  

  特别同情三类人: 

  1,北京人。因为限购,所以与你无关。其他类推。

  2,3月30日之前签署预售购房合同的人。理由,你懂的。

  3,买不起房的人。你买不起,所以无需懂。

  也不要忽视一类人,他们很纠结:即将买房的人。 

  买,开发商已经开始酝酿提价,笑脸淡去,再见,组合贷;不买,央行送到嘴边的买房大红包,一点也享受不到。

  有两类人很开心: 

  1,打算将自己的二手房挂牌售卖的人。

  2,端坐售楼处的开发商。

  进入全民纠结时代,无论你是挣了钱的人,还是没有挣到钱的人。

  在股市上挣了钱,你很纠结,是否要把钱拿出来去买房子。

  在楼市上挣了钱,你很纠结,是否到正在飙涨的牛市里再去博一把。

  假如你在哪都亏钱,恭喜你,你肯定更加纠结。

  买房?券商一致称不如买股

  民生证券管清友认为,本轮房地产调整是短期因素(信贷偏紧)和中长期因素(政策回归中性+高库存+人口老龄化)共振的结果,现在救市只能缓解短期问题,但无法扭转中长期趋势。房地产产业链不会因此复苏。

  管清友表示,房地产的投资属性将更多让位于消费属性,从纯投资的角度来看,房产造富的时代已经结束,未来将是股权造富的时代,不要去接下落的刀。

  香港杜克资产管理有限公司投资总监杜先杰认为,纯粹从收益率来看,目前投资地产股优于买房,因为资本市场往往先于实体市场。

  中金公司称,当下是地产股最好的投资时间,2015年政策惊喜多于基本面,继续看多地产股表现,从估值看仍有20%的上涨空间。

  瑞信证券就此分析称,房贷新政对A股和香港市场地产股短期料有提振作用,但不一定能持续;新政对地产市场成交的实际刺激作用有多大还很难说。

  海通证券亦认为,人口结构转型背景下地产需求趋降是长期趋势,居民财富从地产向金融资产的转移不会变化,地产时代正在过去,金融资产为王的时代已经来临。

  新政将对市场带来8大影响

  一、释放改善型刚需利好一线城市 

  二套房首付比例下调至40%,乃至30%(有较多条件约束,市场占比较小),带来的最大利好在于改善型需求置业的门槛得到大幅的降低。以深圳一套市值300 万元的房子为例,按照现有的二套房首付比例70%计算,首付款为210万元;若首付为四成,则减少90万元至120万元。

  门槛的降低,势必带来改善型购房需求的积极释放。尤其是商业房贷放松力度超预期,宽松程度回到2010年4月“国十条”之前。改善型需求已经成为近几年的主要刚需,首付从60%降低到40%,对整个市场来说,大约可以增加10%~15%的有效购买需求。预计整个市场的成交量在4月份会迎来快速上涨,创造2014年以来的成交高峰,一二线城市的房价极有可能上涨。而对于大量的三四线城市来说,人口基数不足决定了改善需求不会有大量的反弹。

  二、组合贷的审批程序将得到简化 

  此次出台的政策鼓励银行业金融机构继续发放商业性个人住房贷款与住房公积金委托贷款的组合贷款,支持居民家庭购买普通自住房。

  此前,国管公积金贷款账户余额划定线由2万元调高至5万元,但相对目前一线城市两三万一平的房价和贷款需求,公积金贷款依然是杯水车薪。现实中,很多购房者还是需要组合贷,但组合贷审批复杂、时间慢,一般交易双方很少采用,此次提出鼓励组合贷,后续有可能会简化组合贷的审批流程,加快审批速度。

  三、大、中户型房子将会受到青睐 

  目前中国房地产市场面临一个结构性的矛盾,年轻人有购房需求,但购买力却不够,而改善型业主想买第二套房又首付比例太高。新政将刺激改善型购房促需求的提前释放,促使他们卖掉城里的中小户型,购买大户型。

  由此,房企也需要从三个方面调整策略:1、继续拿相对优质地块,开发以首次改善、改善型需求为主的中高端精品化产品;2、深耕改善型需求潜力相对较大的一线城市、部分二线城市区域;3、注重产品研发及附加值的提高,通过市场调研,利润优化户型、精装修等,以此提高企业利润率。

  四、房地产政策还将进一步的松动 

  在3月27日发出的《3月内4救市新政轰炸,再不买房就晚了》,明源地产研究院即作出了预测,国土资源部、住房城乡建设部联合下发的《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》仅仅只是开始。现在,我们依然保持上诉观点,即未来房地产政策还将进一步宽松。

  明源地产研究院梳理了2006年至今中央出台的地产政策,发现这些政策都是以组合拳的形式出台的。从从中央历次地产政策来看,政策的连续性较为明显,表现为如果政府对房地产市场的调控政策意图未达到,后续强化政策将在短期内接连出台,直到房地产市场的趋势出现明显改变。

  此次,央行、住建部、银监会联合下发通知,财政部国家税务总局紧随其后,主要是由于“930”以来出台的政策只是让一线城市销售在去年四季度有较为短暂的好转,而后再度掉头向下,全国整体销量仍未企稳,库存居高不下,房地产投资反弹遥遥无期,一方面通过上下游产业链加大经济下行压力,接近中央底限,另一方面拖累地方政府土地出让金收入,加剧地方财政和债务压力。

  因此,这次的举措是930新政以来的延续。而根据往常组合拳的打法来看,利率、税收、首付(及利率)、信贷、供给、行政限购等手段都可能成为政策调控工具。基于此可以预计,房地产政策还可能进一步松动,下一步应该是税费标准的松动,放松首套房信贷等,但北京上海短期放开限购的可能性较低。

  五、营业税免征门槛5变2,楼房流动性增强 

  财政部和国家税务总局发布的最新通知显示,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

  营业税免征门槛由此前的5年变成2年,等于鼓励手里持有房产的居民抛售房产,税收的减少将使得楼房的流动性得到增强,从而提高楼市交易的活跃度。

  六、降低二套房首付比例不会引发新的投机热 

  此前,我国二套房普遍执行60%~70%的首付标准,现在直接降低到40%,杠杆大幅度地提高,会否引发新的炒房热,是大家关注的焦点。明源地产研究院认为,这种可能性很小。

  国际上,个人住房贷款最低首付比例一般在30%左右,这次我国将二套房的首付比例下调到40%,与国际水平大体一致。目前,我国居民家庭的储蓄率仍然较高、杠杆率较低,财务状况稳健,最低首付比例降为4成较为审慎。而且,政策明确规定,对于具体首付款比例和利率水平,由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定,保证了风险处于可控范围,可以有效防止投机性需求的膨胀。

  七、户籍改革将加速推进,培育楼市新增需求 

  李克强总理在政府工作报告中指出,要用改革的办法解决城镇化难点问题。抓紧实施户籍制度改革,落实放宽户口迁移政策。对已在城镇就业和居住但尚未落户的外来人口,以居住证为载体提供相应基本公共服务,取消居住证收费。

  此次多部委联合出台政策,中央稳定楼市的决心可见一斑。对户籍政策进行松绑,可以增加可购房人群的基数,这对于逐渐减少的人口红利与调整中的楼市来说,无异于重大利好。因此,可以预见,未来户籍改革的步伐会加速。

  八、短期可以缓解压力,长期调整的趋势不变 

  尽管此次救市的力度空前,不过这已经不是所有的花朵都有春天的时代了。2008年救市,中国房地产的基本面仍然是供应不够,只要改变市场预期,市场立即就会反弹,而今天除了少数城市,大量城市房地产面临的最大问题仍然是住房库存严重过剩。

  民生证券研究院认为,本轮房地产调整是短期因素(信贷偏紧)和中长期因素(政策回归中性+高库存+人口老龄化)共振的结果,现在救市只能缓解短期问题,但无法扭转中长期趋势,原因有4点:1、刚需人口已经进入下降通道,即便人口生育政策加快调整,也无法扭转人口老龄化的趋势;2、房地产的赚钱效应消失,市场预期短期无法扭转,即便短期房价企稳回升,未来房产在居民资产配置中的比例也将系统性下降;3、利率市场化背景下,银行配置房贷的意愿将系统性下降;4、中央已经放弃了2003年确立的将房地产作为支柱产业的思路,新思路是双轨制,政府负责保低端,其他的交给市场决定。

  事实上,尽管2014年中央层面直接救市的举措并不多,但地方政府各种政策已经十分给力,但去年全年房地产市场依然惨淡收场。今年1~2月份,全国住宅销售面积和销售额双双呈现“两位数”负增长。根本原因就在于中国房地产市场和过去完全不同。2015年,库存和资金压力仍然是房地产市场最大的敌人。

  国家发改委学术委员会秘书长张燕生在2015年博鳌亚洲论坛上表示,未来5年时间内,中国房地产市场都会处于“供远大于求”的状态。在这个“软着陆”的过程中,房地产市场必须承受痛苦的调整。 

  更多业内观点

全国房地产经理人联盟常委马越:今天出台的房地产政策表明,未来较长一段时间里,在产业结构调整过程中,房地产作为已有的支柱产业,在新常态下发挥拉动投资、解决就业和住房保障(包括满足自用和改善性住房需求、低端人群保障房建设)以及作为新兴产业(如电商、养老、旅游等)载体等方面的作用依然巨大。宏观经济发展离不开房地产。 

  中金公司解读房地产新政:1.二套房购买者的购房能力回到2012年前,或将拉动销售额增加0%~5%;2.营业税减免将来影响市场交易中约20%的二手房屋,其有效房价将下降5%-6%;3.A股地产投资逻辑:不能轻易下车, 最好的时间就是当下,继续看多地产股表现。

亚豪机构分析:对于刚需和改善型人群来说,支付能力是制约其购房的原因之一,信贷政策的调整也一直是政府对楼市调控的重要手段。降低首付比例,提高购房资金杠杆,有助于撬动更多住房消费。在目前国内商品房产能过剩的背景下,有助于缓解三、四线城市的高库存压力,对于一线城市来说,更成为拉动购房需求提升的利器。预计一线城市的房地产市场交易量将会在4月明显升温,三四线城市的楼市也将逐步回暖。 英大证券首席经济学家李大霄:利于房地产市场的健康稳定发展,利好股市及房地产股票,投资价值排序为内房股、B股、A股。这是重大利好消息。这是房地产政策的重大变化,利于自住及改善性需求,利于房地产市场的稳定,同时对经济稳定剂股票市场的稳定有重要作用。优秀的房地产股有戏了。财政部的新政降低了交易成本,促进二级市场的交易,也是稳定房地产市场的重要政策。 民生宏观分析称:短期压力缓解,长期压力不减。综合来看,房地产的投资属性将更多让位于消费属性,从纯投资的角度来看,房产造富的时代已经结束,未来将是股权造富的时代,不要去接下落的刀。 招商证券:最新经济数据显示经济下行和就业压力仍然比较大,政策需要做出响应。二套房最低首付的调整有助于进一步释放刚性需求,稳定房地产价格和房地产市场,希望籍此稳定房地产投资和家庭部门的消费意愿,从而推动总需求的企稳回升。 伟业我爱我家副总裁胡景晖:1,刺激改善型购房需求的提前释放,促进大户型,高价房的销售。但不会创造新的需求,因为首付比例降低后贷款会增加,按揭压力反而加大了,因此作用有限。2,促进改善型业主卖掉城里的中小户型,对于不愿去郊区买房的首次置业者是好事。3,最根本的是政府把鼓励政策从首次置业调整为改善型人群。4,新常态下会刺激二季度交易,但无法根本扭转房地产趋冷的大趋势,别指望量价齐升了!

  尹香武:中国购房首付全球最高,房贷利率也处全球高位。相信首付、房贷利率都将再降,这只是开始,好消息会越来越多!

  叶檀:房地产救市新政,1,超出预期。2,楼市稳定,某些地方已上涨。3,房地产证券价格补涨。

  上海易居房地产研究院副院长杨红旭:房贷放松,属大利好。所有政策中,房贷与购房者最贴肉,房贷放松之后,最能有效刺激需求。此次放松,主要受惠对象是二套房,有利房价上涨!

  亚太房地产研究院院长谢逸枫:中央一日二波重磅救市政策出台 房价全面上涨必板了上锭钉。二套首付降至四成与税总的营业税5年降至2年,揭开全面救市序幕,房价正式进入上涨期。

  链家地产分析师张旭:此次央行降低了二套房贷首付比例则明显指向刚需。从今天发布的政策可以看出,降低二套房首付比例就相当于则是降低了刚需购房人的购房门槛。

  北京房地产业协会副秘书长陈志:新政的出台,对楼市必然是一个利好消息。面对整体楼市的下行状态,这是一种去杠杆的做法。这次政策将拉动自住房和改善性住房的需求。

  中原集团首席运营官COO李文杰:现在每个家庭是可以两套的。我认为一线城市应尽快优化限购政策,鼓励家庭“卖一买一,或卖二买一”,这样既盘活现有存量,释放改善需求,又可以挤出存量供应,稳定房价。

  上海易居房地产研究院研究员严跃进:财政部此次对营业税全额征收的免征期,由过去的5年转变为2年,这使得住房销售市场得以活跃。过去很多购房者碍于此类住房的营业税成本,只能将此类住房以五年的期限进行持有,这会阻碍住房市场的成交和房产资源的流动。而现在改变为两年,使得很多改善性购房者的需求得到积极释放,即可以将部分住房进行抛售,从而换购相应的更大户型的住房。此类税费政策调整的背后,体现了住房市场金融财税政策的优化,对于鼓励市场成交以及市场信心提振是有利好的。

浙江绿城房屋置换有限公司总经理江海浪把这次政策的调整定义为主动的出击,虽然乍一看,或许有点类似09年的政府救市,但经过这么多年房地产市场的理性发展,这次政策制定更科学合理,相对主动。针对高端客户群体来说,由于房产标的物价格比较大,从二套房贷款利率来说,降低首付能很好解决客户资金问题。

  杭州易居臣信副总经理单策:二套房首付比例的下降很直接地降低了准备换房客户的购房成本,对于这些客户来说,想要换一套大面积的房压力会稍微小一些,利好是非常明确的。

  浙江盛世管家业务支持总监郭英:这一政策对客户来讲降低了购房门槛,减少了购房准备资金。这样一来,许多在观望情绪下的改善型购房者将坚定改善需求;而因为楼市信心的提振,对于刚需客户也会有促进成交的作用。

  青岛中驰房产总经理刘明辉:最利好的政策已出,无论是刚需还是改善的购房者都不用再观望了。济南等地先后出台了公积金政策,还清首套贷款的情况下,二套用公积金贷款90平以下可享受2成待遇,在这种情况下甚至会激活沉寂已久的投资型购房者。

  太平洋山东总部副总经理江世杰:利好政策已经到位,预计2015年房地产市场整体态势是温和上涨的。今年我预计降准降息等政策还会再出。另外,此次出台的两个政策将持续一段时间,利率可以频繁变动,但是这种重大政策不会轻易更改。

  青岛链家市场部分析师刘烁:二套商贷首付降至四成,对于改善型置业者无疑是利好的,可以促进改善型置业者入市,推动房产市场进步,而营业税5年改2年同时下发,使得置换型置业者出售房屋阻力减少,加快房屋买卖市场流通速度,促进置业者更为积极入市,买卖房屋的阻力变小。

  青岛21世纪不动产营销总监程东:5改2政策大大降低交易成本,会释放相当大一批房源,对买家卖家而言都是利好。而借机涨价的情况暂时不会出现。2014年成交情况不理想,不少房东房子压在手里没卖出去,现在门槛降低了,大多房东想的是赶快变现。触底反弹,这也是2015年开年以来楼市活跃度逐步上升的原因之一。

  惠百家不动产董事长董晓峰:去年就该出这个政策了,在今年本就市场预期向好的情况下出台新政,更表明政府稳楼市的决心,心理作用极大。二套房首付四成的政策对刚需影响不大,在改善型购房者中反应强烈,咨询量明显上升。手头有些闲钱,打算改善置业的购房者此时可以入市了。

  中原地产首席分析师张大伟

  政策远远超过市场预期,特别是首付比例降低到40%,这将是历史最宽松的政策,将对市场带来两方面巨大影响: 
1、直接的需求刺激,对于市场来说,起码可以直接增加10%的直接有效购买需求。整体市场成交量将在4月快速上涨。一二线城市将会出现上涨的可能性,其中部分城市的上涨幅度会比较高。预计整体一二线城市二季度市场成交量将起码环比上涨30%,也将是2014年来的成交高峰,其中一线城市的房价将开始上涨。
2、对二套松绑,意味着改善需求将全面被鼓励,各地方政府将出台更积极、激进的松绑政策。
对未来预测: 
1、信贷政策将继续松绑,预计年内还将有2次以上的降准降息,对购房者来说,增加杠杆后,有利于入市的积极性提高。  
2、限购政策将有步骤调整,后续一线城市居住证制度的出台将降低购房资格办理难度,而且一旦经济弱势,不排除出台部分房源、或者部分客户的松绑限购政策,其中广州、深圳可能性更大。   
3、后续营业税调整,个税调整,都有可能出台,特别是在政府工作报告中明确提及了支持自住及改善需求。  
4、地方政府还将非常直接的出台税费减免,购房补贴等多种救市政策。  
5、保障房减少新减,改为盘活存量。  
6、不动产登记及后续的房地产税立法将放缓,出台时间点将延后。   
7、户籍政策松绑,带来新增需求,对部分二三线城市来说,未来的户籍政策继续松绑,增加可购房人群的基数。建立财政转移支付与市民化挂钩机制,合理分担农民工城市化成本。要用改革的办法解决城镇化难点问题。   
8、提高新型城镇化宜居程度,消化市场库存。  
9、房地产企业的税负可能降低,房地产企业营改增的推进将逐渐加速。 
10、稳增长下的强刺激,房地产业将继续为经济平稳增长作出重要贡献。    

  2014年下半年以来楼市救市政策一览

  大面积松绑限购 

  去年,楼市迅速冷下来,经历了前所未有的低迷。到了下半年,地方政府纷纷出手救市,实施了3年多的楼市“限购令”在多地以各种形式退出历史舞台,成为第一波救市潮。到目前为止,全国46个限购城市中仅剩北京、上海、广州、深圳、三亚还没有解除限购。 

  房贷新政、降息降准 

  去年的“9·30”房贷新政出台,松绑房贷、降息、降准被视为第二波救市政策。几个月内央行两次降息、一次降准,目前五年期以上的商业贷款利率是5.9%,是11年来最低的贷款利率。业界分析,目前已进入降息通道,未来还有降息降准的可能。 

  多地实施公积金新政

  继“9·30”央行新政发布之后,去年10月9日,住建部、财政部及央行三部委联合发布《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》,主要包括降低公积金贷款门槛、提高公积金贷款额度,以及推进公积金异地贷款等方面内容。在公积金新政发布后的一个多月时间里,已有超过32个省市陆续出台了公积金贷款调整细则,主要体现在降门槛、提额度、认贷不认房以及实现异地贷款这几方面。 

  国土部住建部楼市新政落地 

  2015年3月25日,国土资源部、住建部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》,要求2015年各地有供、有限,合理安排住房和其用地供应规模;优化住房供应套型,促进用地结构调整;多措并举,统筹保障性安居工程建设;部门联动,加大市场秩序和供应实施监督力度。

  二套房首付政策变化

   

   一表读懂中央十年救市路

   

    网友热议

  陶文杰:“又进入了只有房地产才能救中国的节奏。” 

  向小田:

  贰哥:

  刘球球花花:一套房还买不起呢!

  黑蘑菇哥哥脑残爱巴卫sama:这个故事告诉我们房子又要涨价了。

  野沼薰:首付20%是低了,但是大多数人的公积金贷不了80%的款,就算贷到了款,每个月要还的钱也多了,还不起,说实话,不降房价,一切都是虚的,根本解决不了任何问题。

  陈思之:救市…紧缩…救市…一直在折腾!

  陶坤beta:买买买的节奏?

  十慎:买得起的无论什么政策都在买,买不起的降多少还是买不起。

  纯洁的了了:擦,研究半天,以为是二手房呢,后来发现是二套房……

  消失的萝卜儿:不提高公积金贷款额度,光降首付比例,没一点用。

  海上浮一大白:政策每天都在变,朝令夕改

  盼盼盼盼兮:首付再低,剩下80%也贷不出来啊。

  I-Na:原来重大新闻就是这个。。。恭喜啊。。地产的春天又回来了。 

  小编:说得就跟你能买得起似的……

“在民政部门的努力干预下,终于出了降低离婚率的措施了。”
“今天建议大家早点下班,留点时间去中介处看房子。晚了今年工资都白领了。” 
评论:谁是央行3-30新政的受益者与受害者?
责任编辑:鲁珊珊