楼市“组合拳”　促市场健康发展（政策解读）

制图：宋嵩

　　继3月27日国土部、住建部联合下发通知优化今年住房及用地供应结构，30日央行联合住建部、银监会发文下调二套房个贷首付比例。同日财政部也联合国税总局发文放宽转卖二套房营业税免征期限。

　　专家指出，多个宏观调控部门在几天内密集发文出台楼市新政策，释放出促进房地产市场平稳健康发展的积极信号。

　　支持居民改善性住房，让房地产金融市场回归正常化

　　王凌在北京一家事业单位工作。最近他一直在看房，想把家里的一套商品房“升级”，因为孩子马上要出生了，得换个大点面积的房子，而且也希望离妻子单位近点。“现在二套房首付比例降低了，压力小了不少。”

　　“此次政策调整也是落实今年《政府工作报告》提出的‘支持自住和改善性住房需求’的重要举措。随着我国城镇化快速发展和居民收入水平提高，对住房的刚性需求和改善性需求还有巨大空间。自去年以来，我国房地产投资增速放缓，库存上升，房价有所回落，虽然去年9月30日已对房贷政策进行了调整，但鉴于二套房首付比例过高，依然限制了改善性需求的释放。此次调整个人住房贷款政策，有利于释放改善性住房需求，也有利于促进房地产市场平稳健康发展。”民生银行首席研究员温彬说。

　　此次政策调整更是向正常化回归。“从国际上来看，个人住房贷款最低首付比例一般在20%—30%左右，且有些发达国家可以通过要求购买抵押按揭保险，来实施相对较低的最低首付款比例。”中国银行国际金融研究所副所长宗良说，“在政策调整前，我国第一套商业性住房贷款最低首付比30%，在国际上也处于合理水平。而二套房最低首付款比例为60%，部分城市为70%，处于相对较高水平，偏于严厉，存在一定的下调空间。以前实施过于严格的房贷政策是为了抑制房地产过热，适应当时控制房价上涨的需要，而现在随着房地产市场进入调整期，区域分化加剧，此前的政策已经不适应形势发展的需要，对部分家庭改善性购房需求产生了一定抑制，应该及时作出调整，也是让房地产金融市场回归正常化。”

　　财政部财政科学研究所副所长白景明认为，此次调整个人购房营业税政策，有利于活跃房地产交易，促进二手房流转率的提高，盘活存量房市场，进一步满足居民的住房需求。

　　“相比于降低购房首付比例，税收减免政策能够更直接地减轻购房者负担，减少交易成本。”白景明介绍说，对满2年的“次新房”减免营业税，可以增加二手房市场供给，平抑房价，让更多的改善性需求得到满足。同时，对普通住房和非普通住房执行差别化的税收政策，有利于多层次房地产市场的发育，更好地体现税收公平。

　　以北京一套市场价300万元的3年龄普通住房为例，在政策执行前，对外销售需要缴纳营业税15万元，根据新的政策，这15万元税款将全部免掉，给交易双方带来实惠。

　　白景明认为，房地产的产业链条长，与钢铁、水泥、建筑等行业关联性强，而住房消费也与装修、家电等行业发展密切相关，因此，对房产交易采取减免税措施，促进房地产市场平稳健康发展，对于稳增长关系重大，也是推进城镇化建设的重要手段。

　　适应市场化、差异化方向，因地施策

　　当前，从整体上看，我国房地产市场已从供不应求向供求相对平衡转变，进入减速换挡的新阶段，区域分化成为房地产市场的新常态。

　　“政策的调整应适应房地产市场的实际情况。去年以来，我国房地产市场出现深度调整，从过去房地产市场的供求关系总体偏紧，进入了现在总体趋于平衡、局部地区过剩的状态。在这样的情况下，将房地产调控政策不断优化、调整，把过去抑制房价过快上涨的从严、过严的政策取消，让其逐步回归到正常状态，更好地发挥房地产市场自身的规律，是合理的，适应了房地产市场的变化。”住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹说。

　　值得注意的是，此次房贷政策并非“一刀切”，而是因地施策，特别强调要根据不同城市的不同特点执行差别化住房信贷政策，制定不同的商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率水平。这也意味着各地将根据自己的实际情况来出台房贷新政的实施细则。

　　“政策因地实施，确定政策时由地方政府、监管部门和商业银行共同参与，这样决策时会综合考虑各方因素，比如当地的房价水平和风险状况，决策会相对合理。”宗良说。

　　温彬指出，对于银行业金融机构来说，也有更大的市场空间。各家银行可以根据自身的资产负债状况和客户结构情况，确定房贷政策。

　　“从总体上来看，房贷政策的调控更加注重市场化、常态化、长效化。过去房价上行期间，住房信贷政策主要配合房地产宏观调控，刚性比较强，多是短期应急举措，且调整方式也多是与行政化措施相结合，这种方式难以适应当前的房地产形势。此次政策调整是对前期市场化政策调整思路的延续。建议今后住房信贷政策调节采取更加市场化的方式，更多依靠市场自律机制，以更加尊重市场主体的意见，充分发挥市场化的作用，避免市场无序竞争，实现区域性住房信贷政策的长效机制。”宗良说。

　　日前公布的国土部、住建部联合下发的通知共分九条，被称之为土地新政“新九条”。国土资源部有关专家指出，合理安排住房及其用地供应规模，是“新九条”促进房地产市场健康发展的核心。一方面，住房用地供应，要保障住房的建设需求；另一方面，住房用地供应，要实施分类管理，去库存化。

　　通知要求市、县国土资源主管部门在编制2015年住房用地年度供应计划时，应按市场供求情况，合理确定商品住房用地供应规模，并对保障性安居工程和棚户区改造年度任务所需用地应保尽保。住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应明显减少住宅用地供应量直至暂停计划供应；住房供求矛盾比较突出的热点城市，应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。

　　对恢复房地产市场信心及成交量有利

　　此次政策调控对房地产市场价格有何影响？秦虹指出，客观上讲，信贷政策放松对恢复房地产市场信心及成交量是有利的。但是，由于现在我国房地产市场分化严重，差异很大，即使此次信贷政策放松，对于那些供应量较大、库存较多的地区的楼市，影响也是有限的。对于那些供求关系偏紧的地区，政策调整有利于房地产销售的增长。

　　那么此次新政会导致房价回升，甚至形成新的楼市泡沫吗？秦虹认为，此次新政强调，密切跟踪和评估住房信贷政策的执行情况和实施效果，有效防范风险，促进当地房地产市场平稳健康发展。房地产销售经历了去年一年的负增长，今年一二月销售仍是负增长，如果将过严的政策回归常态，对销售还是有利的，对拉动房地产投资是有利的。然而，从全国来看，目前投资性需求已经明显下降，并且不少市场供应量很大，而投资性需求只有在房价上升期才会进场，因此新政是否会刺激房价上升还有待观察。

　　国土部、住建部在通知中强调，各地国土资源主管部门要根据市场实际情况，控制好住宅用地供应的规模、布局和节奏，将住房用地年度供应计划落实到具体地块，明确上市时间，定期分批推出，稳定、均衡供应住宅用地。要进一步采取措施，灵活确定地块面积、组合不同用途和面积地块搭配供应。综合运用多种供地方式，完善招拍挂手段，减少流标流拍，避免异常高价地，稳定市场预期。