四部门，两天发三大楼市利好！

9月进入尾声，楼市重磅消息不断。

29日、30日两天，人民银行、银保监会、财政部、税务总局接连出手，针对楼市释放重大利好。

首套个人住房公积金贷款利率下调

30日晚间，中国人民银行决定，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下(含5年)和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

这是继29日晚间，央行和银保监会宣布在2022年底前阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限后，又一重要金融政策。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，这也是时隔7年央行再次下调公积金贷款利率，上次下调是在2015年8月，公积金贷款利率的下调也为商贷利率下调释放一定空间。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，今年以来，随着商品房销售的下滑，多地公积金池子的水位高了，因为缴存公积金的人多了，但买房的少了，支持刚需换房需求迫切需要利率降下来。

“商业银行贷款持续降息，客观上也需要公积金贷款利率进一步下调，否则公积金贷款和商贷的利差比较小，会使得公积金贷款的吸引力下降。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，公积金贷款的利率进一步下调，使得后续公积金贷款的优势更加明显，对于刚需购房者进一步降低贷款利率等具有积极的作用。

明年底前居民换购住房可享个税退税优惠

同在30日，财政部和税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

严跃进指出，这也是本轮房地产降温周期中，调节手段以金融政策为主的背景下，财政部的首个“财税大招”。

李宇嘉认为，当前的购房需求中，换房需求是一个很重要的组成部分。存量房交易成本高、链条环节多，冗长的状况必须要改变，特别是在房价前景预期不好的情况下。

“退税政策会减轻换房群体的税负成本，同时退税有限定条件，需满足在2022年10月1日至2023年12月31日期间，出售住房后1年内重新购房，这会促使改善性需求加快换房进程，对于促进市场交易有积极作用。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐解读称。

具体能省下多少钱？据诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱介绍，按照北京的规定，非“满五唯一”住房，卖房需要缴纳的个人所得税额度等于网签值与原值差额的20%。

如果出售时网签值200万元，购入时原值100万元，则需要缴纳的个人所得税为20万元。按照新政策，如果卖方在卖房后一年购买新住房，且新购住房金额大于或等于200万元，则20万的个人所得税全额退还。

当前，多数一二线重点城市关于住房个人所得税的执行情况是“满五唯一免征”，其他情况按照房屋差额的20%或者全额的1%征收，新政会利好持有住房在五年以内或者有多套住房的家庭换房。

超20城首套房贷利率或将跌破4.1%

29日晚间，中国人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策：对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，可阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

继5年期以上LPR年内3次下调之后，新政将使得20余个符合条件的城市首套房实际利率跌破4.1%。许小乐预计，符合条件的城市会一步到位，将房贷利率下调到最低水平。只有一步到位，而不是“挤牙膏式”的下降才会对市场产生最大作用。

“据调查，目前符合条件的城市基本执行的是4.1%(LPR-20个基点)的下限水平，年底前下调，保守估计会降到与经营贷类似的3.6%-3.7左右的水平。房贷降到与经营贷差不多的水平，有利于降低购房者成本，同时有利于防止政策套利。”许小乐表示。

结合“两天三大招”来看，业内普遍认为，商贷、公积金贷款利率下降，叠加最新的减税政策全方位推进，对于四季度房地产市场行情的提振会比较显著，预计将有效带动刚性住房需求释放。

“大幅度降成本是大的趋势，只有这样才能改善购房意愿。”李宇嘉认为，单看某一个政策或许不会有太大作用，但多方政策叠加产生的效应会非常大。