财政部放出“一揽子”大招 专家称“帮助房企缓解流动性压力”

  10月12日上午，国务院新闻办举行“加大财政政策逆周期调节力度、推动经济高质量发展”新闻发布会，财政部介绍有关情况并答记者问。记者从发布会获悉，本次财政部指出“将在近期陆续推出一揽子有针对性增量政策举措”，明确了四大方面，针对房地产的政策是其中之一。

10月12日上午，国务院新闻办举行的新闻发布会中，关于房地产政策的三个方面内容。

  针对房地产政策，本次财政部指出将“叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具，支持推动房地产市场止跌回稳”，“将坚持严控增量、优化存量、提高质量，积极研究出台有利于房地产平稳发展的政策措施”，并从三个方面明确了未来财政政策的发力方向。

  “四季度，房地产‘一揽子’配套政策有望加速落地，或将围绕落实好存量政策、加速推出增量政策展开，地方国企收储已建成未售商品房政策进一步优化调整，打通收储卡点；加大‘白名单’贷款投放力度；核心城市继续优化限制性政策，降低交易税费、降低交易佣金等政策也存在预期。年内随着各项政策不断落地落实，房地产市场的改善或也值得期待。”10月12日下午，中指研究院政策研究总监陈文静表示，此次针对房地产的政策调整，体现了房地产的重要性。

  当日下午，中指研究院企业研究总监刘水在接受海报新闻采访时表示，财政部发布的支持房地产的重要政策，允许专项债和资金扩大使用范围，有助于消化房企的存量商品房和闲置土地，有助于减轻房企税费，将帮助房企缓解流动性和债务压力。房企应积极利用政策契机，处置闲置土地和加快去化存量商品房，回笼资金，增强流动性。

  允许专项债券用于土地储备

  将帮助房企加快去库存

  陈文静介绍，主要是考虑到当前各地闲置未开发的土地相对较多，支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地，确有需要的地区也可以用于新增的土地储备项目。

  此前自然资源部已经发文明确，对于收回收购土地用于保障性住房的，可通过地方政府专项债券等资金予以支持，央行也表示进一步明确研究对有条件的企业市场化收购房企土地的资金支持政策，且必要时提供再贷款支持。

  对此，陈文静表示，综合来看，盘活闲置存量土地的各项配套资金有望加速跟进落实，支持房企合理退地、换地，对于地方政府、房企等均将产生实质性利好。

  支持收购存量房

  优化保障性住房供给

  会上获悉，一是，用好专项债券来收购存量商品房并用作各地的保障性住房。二是，继续用好保障性安居工程补助资金，支持地方更多通过消化存量房的方式来筹集保障性住房的房源。

  记者注意到，收购存量商品房用于保障房的资金来源，此前更多是央行3000亿元保障性住房再贷款用于已建成未售商品房，本次财政部明确地方政府专项债可用于收购存量商品房，同时也指出保障性安居工程补助资金也将更加侧重支持消化存量房，更多资金进入市场，有望加大已建待售存量商品房的去化力度，进一步促进房地产市场供需平衡，对于稳定市场预期或将产生积极作用。

  根据监测，2024年1-9月，TOP100房企销售总额同比下降38.8%，降幅较上月扩大0.3个百分点。9月单月，TOP100房企销售额同比下降38.81%，环比降低2.20%。“房企去化能力仍然较弱，特别是民营房企销售额下降幅度更大，民营房企的库存去化能力更弱。该政策的实施，将帮助房企加快去库存，有助于房企回笼资金。”刘水表示。

中指研究院数据显示，代表房企2022上半年-2024上半年净负债率和现金短债比均值情况。

  “房企偿债压力仍然较大，政策支持回收闲置土地和存量商品房，有助于房企回笼资金。”刘水介绍，房企偿债压力仍在加大。根据上市房企2024年半年报，截至2024年6月底，代表房企整体杠杆率有所上升，短期偿债能力有所下降。25家代表房企净负债率为78.2%，较去年同期上升4.3个百分点；现金短债比为2.0，较去年同期微降0.2个百分点。

  优化税收政策有助于减轻房企税费压力

  据发布会消息，优化完善相关税收政策方面，当前正在抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策。下一步，还将进一步研究加大支持力度，调整优化相关税收政策，促进房地产市场平稳健康发展。

  “当前各地正在加快落实取消普宅标准的相关政策，普宅和非普宅在税费上的区别。”陈文静解释，这主要表现在两个方面：一方面，取消普宅标准有助于降低居民购买非普宅的增值税，取消普宅标准后，购房增值税的税率、免征年限等细节政策仍需要明确，在此过程中，也需要各个相关部门协同跟进；另一方面，针对开发商征收的土地增值税，按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，纳税人建造普宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果企业开发建设的是非普宅，要按照其增值额的全额进行土地增值税的计征。取消普宅标准后，土地增值税的相关政策也需要细化调整。

  陈文静表示，综合来看，未来税收政策在支持房地产方面仍有优化空间，预计优化契税政策，提升购房利息抵扣个税额度，企业房地产相关税费的预征预缴税率等方面存在一定预期，进一步降低居民购房成本、降低房企税费压力，稳定市场预期。