社科院：楼市调控抑制部分刚需入市

　　房地产蓝皮书：2011年600多个城市公布限价目标

　　中国网5月24日讯 中国社科院2012年《房地产蓝皮书》今日发布。蓝皮书指出，2011年，先后有600多个城市公布了限价目标并出台了控制房价的相关细则。

　　蓝皮书指出，2011年1月国办发1号文是该年的调控基石，无论是调控方向的差异性，还是调控共聚合调控手段精准性均为历史首次。这次调控主要有几方面的特点：

　　一是抑制不合理需求政策升级。

　　二是制定明确的房价调控目标。先后有600多个城市公布了现价目标并出台了控制房价的相关细则。

　　三是实施更具差别化住房信贷政策：在首套、二套的首付方面都存在差别化。

　　四是推出具有里程碑意义的房地产税改革试点。2011年在上海、重庆实施试点，这是房地产管理的重大突破，为下一步更大范围实施房产税积累了经验。

　　报告称2012年房价几无上涨可能 总体降幅也不大

　　中国网5月24日讯 中国社科院2012年《房地产蓝皮书》今日发布。房地产蓝皮书指出，2012年房价将延续上年末的盘整态势，预期房价将有所回落，但总体降幅不会很大。

　　该蓝皮书称，由于需求低迷，2012年几乎不存在房价上涨可能性，但由于当前房地产开发成本特别是土地购置成本很高，大幅降价将意味着多数开发项目面临亏损，在经济和政策前景明朗前，多数开发企业将选择观望态势，不情愿轻易降价，房价将延续上年的盘整态势。

　　另外，由于部分开发企业出现债务危机被迫低价处理存量房产，也由于某些大型企业集团为了主导行业重组并购，通过价格战形成对被并购开发企业的亏损压力，因此整体房价也将在盘整中有所回落。但总体上，房地产行业准入限制少，行业外资本可以较容易进入，行业内垄断企业通过价格战实施并购策略很容易被行业外资本进入而打破，导致得不偿失，因此剧烈的价格战很难形成，总体房价降幅不会很大。

　　房地产蓝皮书预测，2012年商品房总体交易量仍将持续低迷，保障性住房将加快上市配购。由于房价继续维持盘整态势，投资投机性需求和自住性需求仍将保持谨慎观望，商品房市场总体交易量仍将继续低迷，但由于近年保障性住房建设力度加大，2012年可望形成可观的现实供给，保障房上市配购将加快。

　　同时，蓝皮书认为，房地产交易区域分化格局将加剧，部分前期涨幅较大的中小城市可能迎来较大幅度价格调整，同时交易量将有所释放，大都市区交易量将持续低迷，房价则可能仅仅小幅盘整。

　　中小城市房地产开发企业相对规模较小，融资压力更大，对交易量低迷的承受能力小，同时中小城市开发企业土地购置成本也相对较低，在部分前期涨幅较大的中小城市，存在较大的房产降价空间，预期可能出现较大的房价降幅。由于中小城市往往是周边农村人口居住城镇化的目的地，其房价下调很容易对居住城市化人口形成有利的城乡市场生活利益差异，引导农村人口的居住城镇化迁移，更容易积聚消费性住房需求，房价调整到位也有利于交易量的回升。

　　而大都市区开发企业多为大型企业集团和财团，其中不少属于大型央企国企，融资压力小，对交易量低迷的承受能力强，但土地购置成本普遍较高，房产降价空间小，更可能维持价格盘整态势。此外，大都市区的移民人口已经远远超出周边农村，其外来居住人口或预期外来居住人口多为分布全国城市的高收入富裕家庭，其居住移民已经超越城乡市场消费利益差异，房价调整对交易量的弹性很小。

　　中国社科院2012年《房地产蓝皮书》今日发布。房地产蓝皮书指出，2012年房价将延续上年末的盘整态势，预期房价将有所回落，但总体降幅不会很大。

　　该蓝皮书称，由于需求低迷，2012年几乎不存在房价上涨可能性，但由于当前房地产开发成本特别是土地购置成本很高，大幅降价将意味着多数开发项目面临亏损，在经济和政策前景明朗前，多数开发企业将选择观望态势，不情愿轻易降价，房价将延续上年的盘整态势。

　　另外，由于部分开发企业出现债务危机被迫低价处理存量房产，也由于某些大型企业集团为了主导行业重组并购，通过价格战形成对被并购开发企业的亏损压力，因此整体房价也将在盘整中有所回落。但总体上，房地产行业准入限制少，行业外资本可以较容易进入，行业内垄断企业通过价格战实施并购策略很容易被行业外资本进入而打破，导致得不偿失，因此剧烈的价格战很难形成，总体房价降幅不会很大。

　　房地产蓝皮书预测，2012年商品房总体交易量仍将持续低迷，保障性住房将加快上市配购。由于房价继续维持盘整态势，投资投机性需求和自住性需求仍将保持谨慎观望，商品房市场总体交易量仍将继续低迷，但由于近年保障性住房建设力度加大，2012年可望形成可观的现实供给，保障房上市配购将加快。

　　同时，蓝皮书认为，房地产交易区域分化格局将加剧，部分前期涨幅较大的中小城市可能迎来较大幅度价格调整，同时交易量将有所释放，大都市区交易量将持续低迷，房价则可能仅仅小幅盘整。

　　中小城市房地产开发企业相对规模较小，融资压力更大，对交易量低迷的承受能力小，同时中小城市开发企业土地购置成本也相对较低，在部分前期涨幅较大的中小城市，存在较大的房产降价空间，预期可能出现较大的房价降幅。由于中小城市往往是周边农村人口居住城镇化的目的地，其房价下调很容易对居住城市化人口形成有利的城乡市场生活利益差异，引导农村人口的居住城镇化迁移，更容易积聚消费性住房需求，房价调整到位也有利于交易量的回升。

　　而大都市区开发企业多为大型企业集团和财团，其中不少属于大型央企国企，融资压力小，对交易量低迷的承受能力强，但土地购置成本普遍较高，房产降价空间小，更可能维持价格盘整态势。此外，大都市区的移民人口已经远远超出周边农村，其外来居住人口或预期外来居住人口多为分布全国城市的高收入富裕家庭，其居住移民已经超越城乡市场消费利益差异，房价调整对交易量的弹性很小。

　　中国的房地产市场还存在五大问题

　　中国社科院今天上午发布了《中国房地产发展报告No.9》，《房地产蓝皮书》副研究员李恩平就中国房地产市场2011—2012做主题报告时指出，当前中国的房地产市场还存在五大问题。

　　地方政府房价调控目标与社会预期存在较大落差。600多个城市出台了房价调控目标，但是绝大多数城市政府将房价控制目标设定为增幅不高于或低于GDP增幅与人均可支配收入增幅。这些调控目标与社会预期存在较大落差，除了北京市之外，目标都是在增长的，所以被称为涨价目标或者涨价标准。

　　调控对自住性住房需求存在一定的积压效应。2011年商业银行信贷进一步收紧，首套房贷款首付比例和贷款利率上调，公积金贷款购房的利率也于2月初上调。首套房信贷门槛提高使首套自住购房成本增加，负担、压力增大，抵消了消费者因房价增幅回落可获得的受益空间，使首套购房者难以分享房地产市场调控的成果。

　　保障性住房融资与管理机制不健全。保障性住房建设尚未形成一套完备的金融支持政策体系。保障性住房建设融资渠道不畅，特别是出租型保障性住房，比如公租房和廉租房，资金投入大、利润少且回收期长，甚至无利润或负利润，又缺乏相应的担保和保险政策，没有明确的风险补偿机制和激励机制。在建设过程中，财政补贴成为该类保障性住房的主要资金来源，但财政资投入比例低、土地收益回落且支出门类不断增多，这种情况下，地方政府建设资金的来源和风险加大。

　　开发企业对政策及市场敏感性差，市场垄断可能性加大。2011年尽管商品住房交易量增速回落，但商品房住宅投资同比增长30.2%，远高于“十一五”增速，反映开发企业对政策和市场变化的敏感性不强，市场判断力相对比较弱。这和房地产开发企业的性质有关系，因为国有企业占的主导成分比较大。在市场严厉调控的情况下，房地产市场交易低迷，部分中小企业资金占用和融资压力增强，推动行业内规模重组，加大市场垄断。

　　房地产研究咨询服务发展滞后。一是因为中国房地产市场时间尚短，统计数据自身研究力度不是很大。另外一方面，房地产市场这些年一直处于卖方市场，对于开发企业来说，寻求市场咨询的压力不是很大，所以表现出来的市场需求不是很够，研究机构应该进一步加强房地产领域的深入研究。(中国新闻网)

　　中国社会科学院5月24日发布的2012年《房地产蓝皮书》指出，2012年将是住房分配制度改革以来，房地产行业最艰难的一年，行业赢利可能进一步下降，中小企业倒闭破产风险增大。

　　房地产蓝皮书指出，2012年房地产行业整体赢利可能进一步下降，中小企业亏损将加剧。2012年对部分房地产企业而言，其房地产开发成为鸡肋，食之无味，弃之可惜。经历2011年房地产交易量的持续低迷后，房地产企业面临的选择是，要么降价销售，要么囤房囤地。但当前房地产开发销售环境不同于2008年金融危机初期，当时开发企业的土地购置多发生于2006年以前的低地价时期，房地产品的降价空间大，大幅降价仍能保持可观赢利，而当前房地产开发土地购置大多发生于2009~2010年的高地价时期，房地产品降价空间小，降价可能出现企业亏损，不降价则资金占用上升，资金链紧张压力增强。因此，当全行业因为市场低迷而赢利下降时，中小企业将面临艰难境遇，赢利空间缩小，亏损现象将不断扩展；而大型企业特别是大型国有企业，融资渠道畅通，融资成本低，资金压力较小，生存能力会强很多。

　　同时，蓝皮书指出，房地产行业并购加剧，行业集中度将进一步提高。由于行业整体赢利下降，部分前期土地购置成本较高、融资成本较大、商品房积压较多的企业将面临亏损和债务压力，破产、倒闭风险增大。全行业破产、倒闭增加，也将为大型企业集团和财团并购提供良机，并购将提高行业集中度，市场垄断格局将进一步加强。(证券时报网)